Черновой ремонт квартиры: что входит, этапы и как проверить

Черновой ремонт — это работы, после которых квартиру можно отделывать: демонтаж, перегородки, электрика, водопровод и канализация, штукатурка стен, стяжка пола и гидроизоляция санузла. Это самая ответственная часть ремонта: всё сделанное на этом этапе потом закрывают плиткой, обоями и ламинатом, и исправить ошибку можно только со вскрытием. Поэтому начинают с плана розеток и сантехники, а каждую скрытую работу принимают до того, как её закроют.

Коротко о главном

Черновой ремонт — это инженерные системы и ровные основания; отделочные покрытия в него не входят.
Порядок: план → демонтаж → перегородки → электрика и трубы → штукатурка → стяжка → гидроизоляция санузла.
Места розеток, выводов воды, кухни и техники решают до первой штробы.
Скрытые работы фотографируют с рулеткой и принимают по акту, пока они открыты.
Ровность стен и пола проверяют двухметровым правилом и уровнем, а допуски записывают в договор.

Что входит в черновой ремонт

Работа	Что делают	Что должно быть на выходе
Демонтаж	Снимают старые покрытия, двери, перегородки по проекту	Голые стены и плиты, вывезенный мусор
Перегородки	Кладка из блоков, пазогребневых плит или каркас под гипсокартон	Перегородки по плану, проёмы нужного размера
Электрика	Щиток, кабельные трассы, штробы, подрозетники, слаботочные линии	Схема групп, фото трасс, протокол замера изоляции
Водопровод и канализация	Разводка труб, коллектор, выводы, инсталляции	Акт опрессовки, правильные уклоны
Вентиляция и кондиционеры	Короба, трассы фреона и дренажа	Фото трасс до закрытия
Штукатурка	Выравнивание стен по маякам, выведение углов	Ровные вертикальные стены и прямые углы
Стяжка или наливной пол	Выравнивание пола, при необходимости — тёплый пол	Ровное горизонтальное основание
Гидроизоляция санузла	Обмазка пола и низа стен, ленты в углах	Пролив без протечек

Окна, входную дверь и откосы меняют на этом же этапе, если они требуют замены: после чистовой отделки это делать поздно.

Черновой ремонт не путайте с черновой отделкой от застройщика. Квартиру «в черновой отделке» обычно сдают с голыми стенами, без стяжки и разводки, а «в предчистовой» — уже со штукатуркой и стяжкой. Что входит в каждый вариант, разобрано в статье черновая и предчистовая отделка в новостройке. От этого зависит, какую часть чернового ремонта придётся делать вам.

С чего начинать черновой ремонт

Начинают с бумаги, а не с перфоратора. До начала работ нужны:

план расстановки мебели и техники — от него зависят розетки, выводы воды и свет;
план электрики: розетки, выключатели, светильники, мощные потребители на отдельных линиях;
план сантехники с высотами выводов под смесители, унитаз, стиральную и посудомоечную машины;
решение по тёплому полу и кондиционерам — их трассы прокладывают до стяжки и штукатурки;
согласование, если переносите стены или мокрые зоны: это перепланировка.

В новостройке сначала примите квартиру и зафиксируйте недостатки застройщика, а уже потом начинайте работы. Подробнее о подготовке — в статье с чего начать ремонт квартиры.

Этапы чернового ремонта по порядку

Демонтаж старых покрытий и перегородок, вывоз мусора.
Перегородки — кладка или каркас. Их ставят до электрики, потому что в них пойдут розетки и выключатели.
Окна и входная дверь, если их меняют.
Электрика: штробы, кабели, подрозетники, распаечные коробки, щиток. Кабели ведут строго вертикально и горизонтально, без диагоналей, чтобы потом не попасть в них при сверлении.
Водопровод и канализация: разводка, инсталляции, опрессовка.
Вентиляция и трассы кондиционеров.
Штукатурка стен по маякам — подробно в статье штукатурка стен.
Стяжка пола — после штукатурки, чтобы мокрые и грязные работы не повредили готовый пол. По периметру обязательно укладывают демпферную ленту. Технология — в статье стяжка пола.
Гидроизоляция санузла по готовой стяжке.

Между этапами нужны технологические перерывы. Гипсовая штукатурка сохнет порядка недели, цементно-песчаная стяжка — несколько недель. Перед укладкой ламината и паркета влажность основания проверяют влагомером, а не на глаз.

Черновой ремонт в новостройке и в студии

В новостройке стены из монолита и блоков часто отклоняются от вертикали на сантиметры, а плиты перекрытия бывают с перепадами. Прежде чем заказывать материалы, обмерьте геометрию: от неё зависит толщина штукатурки и стяжки, а значит, расход смесей. Дом в первые годы даёт усадку, поэтому на стыки разных материалов, например блока и монолита, кладут армирующую сетку.

В студии и однокомнатной квартире порядок тот же, но больше решений принимают заранее. Кухня и комната — одно пространство, поэтому вытяжку, линии для варочной панели и духовки и освещение зон продумывают на этапе электрики. Сечение кабеля для мощной кухонной техники подбирают по её мощности.

«Черновой ремонт под ключ» означает, что бригада делает все этапы сама, часто со своими материалами. В этом случае особенно важны смета с объёмами по каждому виду работ и график приёмки скрытых работ в договоре.

Как проверить черновой ремонт

Проверять нужно по ходу работ, а не в конце: после штукатурки проводку уже не увидеть.

Электрика - Трассы и подрозетники соответствуют схеме, перед штукатуркой все стены сфотографированы с рулеткой. - Розеточные линии выполнены медным кабелем сечением 2,5 мм², освещение — 1,5 мм²; плита, духовка, бойлер — на отдельных линиях по мощности. Подробнее — в статье электропроводка в доме. - Розеточные группы и санузел подключены через УЗО или дифавтоматы. - Есть протокол замера сопротивления изоляции.

Водопровод и канализация - Систему опрессовали давлением выше рабочего, давление за время испытания не упало, результат записан в акт. - Резьбовых и разъёмных соединений в стене и полу нет — они должны оставаться доступными для обслуживания. - Канализация уложена с постоянным уклоном к стояку, без провисаний и обратных уклонов.

Штукатурка - Двухметровое правило, приложенное в разных направлениях, не даёт просветов больше оговорённых в договоре; под обои, покраску и плитку обычно договариваются о 2–3 мм. - Вертикаль проверяют уровнем, углы — угольником: кривой угол сразу виден на плитке и кухонном гарнитуре. - При простукивании нет глухого звука, нет трещин и отслоений.

Стяжка - Под тонкие покрытия — ламинат, линолеум, паркет — просвет под двухметровой рейкой обычно должен быть не больше 2 мм. - Перепад по помещению проверяют нивелиром: если не задумано иное, пол во всей квартире должен быть в одной плоскости. - При простукивании нет глухого звука, по периметру видна демпферная лента.

Гидроизоляция санузла - Слой заведён на стены на 15–20 см, в душевой зоне — выше; в углах и у труб уложена армирующая лента. - Сделан пролив: пол заливают водой на сутки и проверяют, не ушла ли вода. Материалы и правила — в статье гидроизоляция в ванной.

Важно. Каждую скрытую работу оформляйте актом: что сделано, из каких материалов, когда и кем принято, с фотографиями. Если позже придётся вскрывать стену или разбираться с протечкой, эти документы покажут, где проходят трубы и кабели и кто отвечает за дефект.

Типичные ошибки

Розетки ставят «по месту» без плана мебели, и потом за кухней и холодильником появляются удлинители.
Резьбовые соединения труб замуровывают в стену.
Штукатурят по пыльному и неогрунтованному основанию — слой отслаивается.
Заливают стяжку без демпферной ленты — она трескается у стен и передаёт шум соседям.
Гидроизоляцию делают только на полу, без заведения на стены.
Кладут ламинат на невысохшую стяжку — покрытие вздувается.

Когда нужен специалист

Специалист нужен, если ремонт делает бригада, а вы не можете сами оценить скрытые работы: электрику до штукатурки, трубы до закрытия, гидроизоляцию до плитки. Он проверит работы по ходу или в конце этапа, составит дефектную ведомость и смету переделки — с ними проще требовать исправления до оплаты. Если квартиру залили, специалист установит причину и оценит объём восстановительного ремонта.

Частые вопросы

Что входит в черновой ремонт квартиры?

Демонтаж, возведение перегородок, электрика, водопровод и канализация, вентиляция, штукатурка стен, стяжка пола и гидроизоляция санузла. Часто сюда же относят замену окон и входной двери. Шпаклёвка под покраску, обои, плитка и ламинат относятся уже к чистовой отделке.

С чего начинать черновой ремонт в новостройке?

С приёмки квартиры и плана: расстановки мебели, схем электрики и сантехники. Затем обмерьте геометрию стен и пола, согласуйте перепланировку, если она нужна, и только после этого переходите к демонтажу и перегородкам. Штробить без плана — значит потом переделывать.

Сколько длится черновой ремонт?

Для однокомнатной квартиры ориентир — от одного до двух месяцев, для большой — дольше. Срок определяют не столько сами работы, сколько технологические перерывы: штукатурке и особенно стяжке нужно высохнуть. Полусухая стяжка и гипсовые составы позволяют сократить ожидание.

Чем черновой ремонт отличается от черновой отделки застройщика?

Черновая отделка — это состояние, в котором застройщик сдаёт квартиру, её состав указан в договоре долевого участия. Черновой ремонт — работы, которые делаете вы, чтобы подготовить квартиру к чистовой отделке. Чем больше сделал застройщик, тем короче ваш черновой этап.

Можно ли сделать черновой ремонт своими руками?

Демонтаж, перегородки, штукатурку и стяжку многие делают сами. Электрику — только с соблюдением ПУЭ и установкой УЗО, а сборку и подключение щитка лучше доверить электрику. Работы с несущими стенами и перенос мокрых зон требуют проекта и согласования.