Акт осмотра и недостатки при приёмке: как добиться устранения от застройщика

При приёмке квартиры в новостройке оформляют два документа: акт осмотра, где перечислены недостатки, и передаточный акт, по которому квартира переходит к вам. Недостатки нужно записать до подписания передаточного акта или прямо в нём — тогда застройщик обязан устранить их бесплатно. По правилам, действующим с 2025 года, отказаться от подписания можно только при существенных недостатках, а остальные застройщик исправляет не позднее чем за 60 календарных дней.

Какие бывают акты

Документ	Когда составляют	Что даёт
Акт осмотра, смотровой лист	На осмотре до передачи квартиры	Основание требовать бесплатного устранения недостатков
Передаточный акт (акт приёма-передачи)	При передаче ключей	Квартира переходит к вам: с этого дня платите за коммунальные услуги и можете зарегистрировать собственность
Односторонний акт	Если участник уклоняется от приёмки	Квартира считается переданной без вашей подписи
Акт приёмки работ по договору подряда	После ремонта или его этапа	Фиксирует объём и качество работ, основание для оплаты
Передаточный акт при покупке на вторичке	При передаче квартиры покупателю	Состояние квартиры, показания счётчиков, ключи, оставленные вещи
Акт о заливе	После протечки	Основание для возмещения ущерба
Акт приёмочной комиссии	После перепланировки	Подтверждает, что работы выполнены по проекту

Как проходит приёмка у застройщика

1. Сообщение о завершении строительства. Приступить к приёмке нужно в срок, указанный в договоре, а если он не указан — в течение 7 рабочих дней после получения сообщения.
2. Подготовка. Возьмите паспорт, договор с планом квартиры и описанием отделки, рулетку, двухметровый уровень или правило, тестер розеток, фонарь, лист бумаги для проверки тяги. Зимой полезен тепловизор.
3. Осмотр. Идите по порядку, помещение за помещением, и сразу фотографируйте каждый недостаток с инструментом в кадре. Что проверять — в чек-листе приёмки квартиры в новостройке.
4. Акт осмотра. Недостатки вносят в акт, его подписывают вы и представитель застройщика, один экземпляр остаётся у вас.
5. Передаточный акт или повторный осмотр. При несущественных недостатках вы подписываете передаточный акт с их перечнем или ссылкой на акт осмотра. При существенных — ждёте устранения и приходите снова.

Сверьте и площадь: фактическую по обмерам кадастрового инженера с указанной в договоре. Доплату или возврат при расхождении считают по условиям договора.

Важно. Не подписывайте передаточный акт с фразой «претензий не имею», если недостатки есть. Явные дефекты, не записанные при приёмке, потом гораздо труднее доказать.

Как составить акт осмотра: образец

Застройщик обычно даёт свой бланк, но вы вправе дописать замечания или приложить собственный перечень. В акте должны быть:

• дата, адрес дома и номер квартиры по договору;
• ФИО участника и представителя застройщика с указанием должности;
• номер и дата договора участия в долевом строительстве;
• перечень недостатков;
• требование безвозмездно устранить недостатки;
• приложения: фото, видео, план квартиры с отметками;
• подписи сторон и отметка о передаче вам экземпляра.

Образец перечня недостатков:

№	Помещение	Недостаток	Как установлено
1	Комната 1, стена с окном	Отклонение от вертикали 9 мм на высоту 2,7 м	Уровень 2 м, фото 1
2	Кухня, окно	Створка не прижимается, продувание в нижнем углу	Лист бумаги в притворе, фото 2
3	Комната 2, окно	Царапина на стеклопакете длиной 4 см	Осмотр, фото 3
4	Коридор	Пустота под стяжкой около 0,5 м² у входной двери	Простукивание, отметка на плане
5	Санузел	Нет тяги в вентиляционном канале	Лист бумаги не притягивается к решётке
6	Комната 1	Не работает розетка у двери	Тестер, фото 4

Пишите измерениями, а не оценками: не «кривые стены», а «отклонение 9 мм на высоту 2,7 м». Если допуск указан в договоре, проектной документации или стандарте застройщика, на который ссылается договор, укажите его. Для окон пригодится ГОСТ 30971: отклонение коробки от вертикали и горизонтали — не больше 1,5 мм на 1 м и не больше 3 мм на высоту изделия.

Если представитель застройщика отказывается подписывать акт, запишите это в самом акте и отправьте его с претензией заказным письмом с описью вложения. Другой вариант — сдать акт в офис застройщика и получить отметку о приёме на своём экземпляре.

Можно ли не подписывать передаточный акт

С 2025 года отказаться от подписания можно только при существенных недостатках — таких, из-за которых квартирой нельзя пользоваться по назначению. Обычно это отсутствие отопления, воды, канализации или электричества, протечки, разрушения конструкций. Что считать существенным в спорной ситуации, решает экспертиза или суд.

Неровные стены, царапины на стеклопакете, продувание окна, неработающая розетка — недостатки несущественные. Их вносят в передаточный акт или акт осмотра, и застройщик обязан бесплатно устранить их не позднее 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта.

Если отказаться от приёмки без оснований или просто не прийти, застройщик по истечении установленного законом срока вправе оформить односторонний акт. Квартира будет считаться переданной, а замечания придётся доказывать уже без акта осмотра.

Что делать, если застройщик не устраняет недостатки

1. Дождитесь окончания срока и проведите повторный осмотр, результат снова запишите в акт.
2. Направьте письменную претензию: перечень недостатков, ссылка на акт, требование и срок.
3. Закажите независимую строительную экспертизу. Она зафиксирует дефекты и посчитает стоимость их устранения.
4. Обращайтесь в суд с требованием устранить недостатки, возместить ваши расходы на исправление или соразмерно уменьшить цену. Размер неустоек и штрафов по таким спорам закон с 2025 года ограничил.

Дефекты, которые проявились позже, — трещины, промерзание, протечки — заявляют в течение гарантийного срока. По закону о долевом строительстве он не меньше 3 лет на дом и на технологическое и инженерное оборудование и не меньше 1 года на отделку; по договорам, заключённым до 1 сентября 2024 года, на дом действовали 5 лет — проверьте дату и условия своего договора.

Акты в других ситуациях

Приёмка ремонта у подрядчика. Осмотрите работу вместе с подрядчиком и сразу запишите отступления от договора. Заказчик, который принял работу без проверки, теряет право ссылаться на явные недостатки — те, что можно было увидеть при обычной приёмке (статья 720 ГК РФ). Скрытые работы принимают по актам до того, как их закроют отделкой. Что должно быть в договоре — в статье договор подряда на ремонт.

Покупка квартиры на вторичке. В передаточном акте перечисляют состояние квартиры, оставленную мебель и технику, показания счётчиков и число комплектов ключей. Видимые дефекты, о которых договорились, лучше вписать сразу. Что проверить до сделки — в статье покупка квартиры на вторичке.

Залив квартиры. Акт о заливе составляет управляющая компания с участием пострадавшего и, по возможности, виновника. В нём указывают дату, причину и место протечки и все повреждения по помещениям. Вызывайте комиссию сразу, пока следы свежие, — порядок описан в статье затопили соседи.

Протечка кровли и вентиляция в многоквартирном доме. Кровля и вентканалы — общее имущество, их обслуживает управляющая компания. Подайте письменную заявку и потребуйте комиссионный осмотр с актом, где указана причина. Такой акт — основание для ремонта за счёт управляющей компании, а при сильном износе — довод для включения работ в капитальный ремонт. Как проверить тягу самому — в статье вентиляция в квартире.

После перепланировки. Завершение работ подтверждает акт приёмочной комиссии органа, который согласовал перепланировку. Без него изменения не попадут в документы на квартиру. Подробнее — в статье перепланировка квартиры.

Когда нужен специалист

Специалист нужен, если вы не уверены, что заметите скрытые дефекты: отклонения стен, пустоты в стяжке, ошибки в щитке, промерзание монтажных швов окон. В холодный сезон тепловизор показывает, где уходит тепло, и это можно записать в акт до подписания. Помощь пригодится и тогда, когда застройщик оспаривает замечания: пункты, записанные измерениями и со ссылкой на требования, отстоять проще.

Частые вопросы

Чем акт осмотра отличается от акта приёма-передачи квартиры?

Акт осмотра фиксирует недостатки и обязывает застройщика их устранить, но квартиру вам не передаёт. Передаточный акт подтверждает, что квартира передана: с этого дня вы платите коммунальные услуги и можете зарегистрировать собственность. Недостатки можно записать в любой из этих документов, главное — до подписания передаточного акта без оговорок.

Можно ли не подписывать акт приёма-передачи квартиры с недостатками?

Только если недостатки существенные и квартирой нельзя пользоваться: нет отопления, воды, электричества, есть протечки или разрушения. Мелкие недостатки записывают в акт, и застройщик обязан их устранить. Необоснованный отказ от приёмки даёт застройщику право оформить односторонний акт.

Какой срок устранения недостатков застройщиком при приёмке квартиры?

Недостатки, записанные при передаче, застройщик должен устранить бесплатно не позднее 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта. Если в акте указан более короткий срок по договорённости, ориентируйтесь на него. После срока проведите повторный осмотр и зафиксируйте результат.

Что делать, если представитель застройщика не подписывает акт осмотра?

Запишите отказ в акте, сфотографируйте недостатки и отправьте акт с претензией заказным письмом с описью вложения. Можно сдать акт в офис застройщика и получить отметку о приёме на своём экземпляре. Так у вас останется доказательство, что замечания заявлены до передачи квартиры.

Нужен ли акт приёмки работ по договору подряда?

Да. Акт фиксирует, какие работы выполнены, в каком объёме и с какими недостатками, и после него подрядчик вправе требовать оплату. Если подписать акт без проверки, ссылаться на явные недостатки потом нельзя. Скрытые работы — проводку, трубы, гидроизоляцию — принимайте отдельно, пока их видно.

Кто составляет акт осмотра квартиры после залива?

Управляющая компания или ТСЖ: их представитель приходит по заявке, фиксирует причину протечки и повреждения. Участвуйте в осмотре и проверьте, чтобы в акт попали все пострадавшие помещения и вещи. Если с актом не согласны, напишите своё мнение в нём до подписи.