Разрешение на строительство и уведомление: когда что нужно для частного дома

Для частного дома на участке ИЖС, садовом участке или приусадебном участке ЛПХ разрешение на строительство не нужно: вместо него подают уведомление о планируемом строительстве, а после завершения — уведомление об окончании строительства. Разрешение по статье 51 Градостроительного кодекса получают для зданий, которые не подходят под понятие объекта ИЖС: домов выше трёх этажей, блокированных, многоквартирных и коммерческих. Гараж для личных нужд, баня и хозяйственные постройки не требуют ни разрешения, ни уведомления.

Уведомление или разрешение: что нужно для вашего объекта

Объект	Что оформляют	Условие
Жилой дом на участке ИЖС	Уведомление о планируемом строительстве, затем об окончании	Дом отвечает параметрам объекта ИЖС
Садовый или жилой дом на садовом участке	Те же уведомления	Те же параметры
Жилой дом на приусадебном участке ЛПХ в границах населённого пункта	Те же уведомления	На полевом участке ЛПХ дом строить нельзя
Пристрой, надстройка, другая реконструкция дома	Уведомление о планируемой реконструкции	После реконструкции дом остаётся объектом ИЖС
Гараж на своём участке для личных нужд	Ничего	Не для предпринимательской деятельности
Баня, сарай, теплица, навес, беседка	Ничего	Постройки вспомогательного использования
Дом блокированной застройки (таунхаус)	Разрешение на строительство	Общий порядок
Дом выше трёх этажей или 20 м, магазин, кафе, гостиница	Разрешение на строительство	Нужен проект, иногда экспертиза

Объект ИЖС по Градостроительному кодексу — отдельно стоящее здание не более чем с тремя надземными этажами, высотой не более 20 м, из комнат и вспомогательных помещений, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Подвальный этаж в число надземных не входит, мансардный входит. Чем ИЖС отличается от ЛПХ и садовых участков, рассказано в статье ИЖС: что можно строить.

Как оформить уведомление о строительстве дома

1. Проверьте участок. В выписке из ЕГРН указаны категория земель, вид разрешённого использования, границы и обременения. Если границы не установлены, лучше сначала провести межевание участка: без него сложно подтвердить, что дом стоит в пределах участка.
2. Узнайте параметры застройки. Минимальные отступы от границ, максимальный процент застройки и предельную высоту задают правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашей территориальной зоны. Проверьте и зоны с ограничениями: охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны. Типичные отступы разобраны в статье расстояние от дома до забора.
3. Заполните уведомление о планируемом строительстве по утверждённой форме: сведения о застройщике и участке, кадастровый номер, параметры дома (этажность, высота, площадь застройки), отступы от границ и схематичное изображение дома на участке.
4. Подайте его через Госуслуги, МФЦ, лично или почтой в администрацию, которая выдаёт разрешения на строительство на вашей территории.
5. Дождитесь ответа — 7 рабочих дней. Уведомление о соответствии разрешает строить. В уведомлении о несоответствии перечисляют причины: нарушены отступы, вид использования участка не позволяет строить дом, участок в зоне с ограничениями.
6. Стройте. Уведомление о соответствии даёт право строить 10 лет со дня подачи уведомления о планируемом строительстве. Если меняете параметры — например, добавляете этаж или сдвигаете дом, — подайте уведомление об изменении параметров.
7. Не позднее месяца после окончания подайте уведомление об окончании строительства с техническим планом от кадастрового инженера и подтверждением оплаты госпошлины за регистрацию права. Администрация за 7 рабочих дней проверит параметры и сама направит документы в Росреестр. Что происходит дальше, разобрано в статье ввод дома в эксплуатацию и регистрация.

Важно. Уведомление о соответствии подтверждает только допустимость размещения и параметров дома. Конструкции при этом никто не проверяет: за то, чтобы фундамент, стены и перекрытия выдержали нагрузки, отвечает застройщик.

Проект для объекта ИЖС закон не требует, но без него трудно правильно рассчитать фундамент, перекрытия и смету. Из чего состоит проект и когда без него не обойтись, рассказано в статье проект дома.

Когда нужно разрешение на строительство и как его получить

Разрешение нужно для объектов капитального строительства, на которые не распространяется уведомительный порядок. Для частного застройщика это обычно дом блокированной застройки, дом с параметрами больше, чем у объекта ИЖС, и любое здание для бизнеса. Выдаёт разрешение орган местного самоуправления по месту участка, а для отдельных объектов — региональные или федеральные органы.

Основной пакет документов: - заявление по установленной форме; - правоустанавливающие документы на участок, если права не зарегистрированы в ЕГРН; - градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документ с параметрами застройки, его выдаёт администрация; - результаты инженерных изысканий и проектная документация: схема планировочной организации участка, архитектурные и конструктивные решения, проект организации строительства; - положительное заключение экспертизы проекта, если она обязательна для объекта; - согласия правообладателей при реконструкции и другие документы по списку статьи 51 ГрК РФ.

Заявление подают через Госуслуги, МФЦ или в уполномоченный орган. Срок рассмотрения — 5 рабочих дней, отказ должен быть мотивированным. Срок действия разрешения определяется проектом организации строительства. Продлевают его по заявлению, поданному заранее, до окончания срока; если стройка к этому моменту не начата, в продлении могут отказать. Изменения в разрешение вносят, например, при смене правообладателя участка или изменении проекта.

Сведения о выданных разрешениях вносят в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности, многие администрации публикуют реестры на своих сайтах. Для многоквартирных новостроек разрешение застройщика можно посмотреть в единой информационной системе жилищного строительства вместе с проектной декларацией. Объект, построенный по разрешению, вводят в эксплуатацию по разрешению на ввод; для объекта ИЖС этот этап заменяет уведомление об окончании.

Если дом построен без уведомления

Для домов на участках ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садовых участках действует упрощённая регистрация по техническому плану без уведомлений — так называемая дачная амнистия. Её сроки несколько раз продлевали, поэтому актуальную дату уточните в Росреестре или МФЦ до начала оформления.

Вне амнистии подают уведомление об окончании строительства с техническим планом. Если дом нарушает отступы или параметры, придёт уведомление о несоответствии. Тогда остаётся привести дом в соответствие или признавать право собственности через суд по статье 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке. Суд учитывает, нарушает ли дом права соседей и угрожает ли жизни и здоровью; в худшем случае постройку обязывают снести.

Незарегистрированный дом нельзя продать как жилой, заложить по ипотеке, получить за него налоговый вычет и прописаться в нём. За строительство без разрешения там, где оно требуется, предусмотрен административный штраф по статье 9.5 КоАП РФ.

Частые ошибки

• Начать стройку до получения уведомления о соответствии.
• Не проверить ПЗЗ и охранные зоны, а потом получить уведомление о несоответствии на уже залитый фундамент.
• Поставить дом не там, где он показан на схеме, или изменить этажность без уведомления об изменении параметров.
• Пристроить веранду или надстроить этаж, не оформив реконструкцию. Как правильно состыковать новую часть со старым домом, разобрано в статье пристрой к дому.
• Затянуть с уведомлением об окончании: по закону его подают не позже месяца после завершения стройки.

Когда нужен специалист

Уведомления можно подать самостоятельно, технический план готовит кадастровый инженер, а в спорных случаях — самовольная постройка, перевод участка, отказ администрации — помогает юрист. Инженер нужен, чтобы дом получился таким, как в уведомлении, и был надёжным: проверить проект или эскиз, посадку дома с учётом отступов, фундамент под ваш грунт. Особенно это важно при надстройке этажа, пристрое к старому дому и на участке со склоном или высокими грунтовыми водами.

Частые вопросы

Нужно ли разрешение на строительство частного дома?

Для дома на участке ИЖС, садовом участке или приусадебном участке ЛПХ — нет, если дом отдельно стоящий, не выше трёх надземных этажей и 20 м и не делится на квартиры. Вместо разрешения подают уведомление о планируемом строительстве, а после стройки — уведомление об окончании. Разрешение нужно для таунхаусов, домов больше этих параметров и коммерческих зданий.

Сколько действует уведомление о планируемом строительстве?

Уведомление о соответствии даёт право строить в течение 10 лет со дня подачи уведомления о планируемом строительстве. Продлевать его не нужно. Если меняются параметры дома, подают уведомление об изменении параметров.

Нужно ли разрешение на строительство гаража?

Гараж на своём участке для личных нужд, не связанных с бизнесом, строят без разрешения и без уведомления. Отступы от границ участка по ПЗЗ всё равно нужно соблюдать. Для гаража под автосервис или другой бизнес разрешение требуется.

Какие документы нужны для уведомления о строительстве дома?

Само уведомление по форме, в которое входит схематичное изображение дома на участке с отступами. Правоустанавливающие документы на участок прикладывают, только если права не зарегистрированы в ЕГРН, а доверенность — если подаёт представитель. Остальные сведения администрация запрашивает сама.

Что будет, если построить дом без уведомления?

Дом на ИЖС, ЛПХ или садовом участке можно зарегистрировать по дачной амнистии, пока она действует, или подать уведомление об окончании с техническим планом. Если дом нарушает отступы или вид использования участка, его могут признать самовольной постройкой и узаконить только через суд. Незарегистрированный дом нельзя продать как жилой, заложить и прописаться в нём.

Сколько ждать разрешение на строительство?

По Градостроительному кодексу заявление о выдаче разрешения рассматривают 5 рабочих дней, а уведомление о планируемом строительстве — 7 рабочих дней. Больше времени уходит на подготовку документов: градостроительного плана, изысканий и проекта.