Покупка частного дома: что проверить в доме и документах

Частный дом покупают вместе с участком под ним, поэтому проверяют два объекта — дом и землю. Нужны выписки из ЕГРН на оба, документы, по которым продавец стал собственником, нотариальное согласие супруга, если имущество приобретено в браке, и сведения о зарегистрированных жильцах. Отдельно проверяют техническое состояние: фундамент, стены, кровлю, инженерные системы и сам участок — весь ремонт дома ляжет на нового владельца.

Какие документы нужны при покупке дома

Документ	Что проверить
Выписка из ЕГРН на дом	Собственник, назначение «жилой дом», площадь, этажность, обременения, аресты
Выписка из ЕГРН на участок	Категория земель, вид разрешённого использования, координаты границ, зоны с особыми условиями
Документ-основание права	Как продавец стал собственником: купля-продажа, дарение, наследство, приватизация, решение суда
Паспорт продавца	Совпадение данных с ЕГРН
Нотариальное согласие супруга	Если дом или участок приобретены в браке
Разрешение органа опеки	Если среди собственников есть несовершеннолетние
Сведения о зарегистрированных лицах	Кто прописан в доме и когда снимется с учёта
Договоры на сети	Выделенная электрическая мощность, договоры на газ, воду, вывоз отходов
Квитанции или справки об оплате	Нет ли долгов за электричество, газ, воду, вывоз отходов, взносы в СНТ

Выписки заказывают незадолго до сделки. Если продавец владеет домом недолго, попросите выписку о переходе прав: частые перепродажи — повод для дополнительной проверки.

Особого внимания требуют ситуации, когда:

• дом недавно получен по наследству — могут объявиться другие наследники;
• дом куплен с материнским капиталом — у детей должны быть доли, а продать их можно только с разрешения опеки;
• дом в долевой собственности — долю продают через нотариуса, а другие собственники имеют преимущественное право её купить;
• дом или постройки не зарегистрированы — продавец должен оформить их до сделки, порядок описан в статье ввод дома в эксплуатацию и регистрация;
• у участка нет границ в ЕГРН — попросите продавца провести межевание участка, иначе спор о заборе с соседом достанется вам.

Важно. Сравните дом в натуре с выпиской: площадь, этажность, пристройки, мансарду, гараж, баню. Пристрой или надстройка без уведомления о реконструкции может оказаться самовольной постройкой, и узаконивать её придётся новому владельцу.

На что обратить внимание при осмотре дома

Что смотреть	Тревожные признаки
Фундамент и цоколь	Косые и раскрывающиеся трещины, перекос, разрушенная отмостка, вода в подполье
Стены	Трещины от углов окон и дверей, отклонение от вертикали, гниль и жучок в нижних венцах
Кровля и чердак	Пятна протечек, потемневшие стропила, мокрый утеплитель, иней изнутри кровли зимой
Окна и двери	Перекошенные проёмы, заклинивающие двери — признак осадки
Отопление	Возраст котла или печи, трещины в печи и дымоходе, документы на газовое оборудование
Электрика	Выделенная мощность, состояние ввода, щиток с автоматами и УЗО, заземление
Вода	Скважина, колодец или центральный водопровод; напор, качество воды, работа зимой
Канализация	Септик или выгреб: объём, расстояние до колодцев, запах, как часто откачивают
Участок	Уклон, весенняя вода, подъезд зимой, линии электропередачи и газопроводы рядом

Трещины в фундаменте бывают безопасными и опасными; как их различить, рассказано в статье трещины в фундаменте. Запах сырости и плесень в углах и подполье — повод выяснить причину по статье сырость в частном доме.

Совет. Смотрите дом дважды. Весной видно, куда уходит талая вода и не подтапливает ли подвал. Зимой — как дом держит тепло, работает ли котёл и проходима ли дорога. Попросите продавца показать счета за отопление за зиму.

Как оформить покупку дома: порядок сделки

1. Проверьте документы и дом по таблицам выше.
2. Подпишите соглашение о задатке или предварительный договор. В нём указывают объекты, цену, срок основного договора и судьбу задатка, если сделка не состоится.
3. Получите одобрение банка, если покупаете в ипотеку: банк закажет оценку дома и участка.
4. Подпишите договор купли-продажи. Простой письменной формы достаточно; нотариус обязателен, если продаётся доля в доме или среди собственников есть несовершеннолетние. В договоре — дом и участок с кадастровыми номерами, цена каждого, порядок расчётов, срок освобождения дома и снятия жильцов с регистрационного учёта.
5. Рассчитайтесь безопасно: через аккредитив, сервис безопасных расчётов или банковскую ячейку, чтобы продавец получил деньги после регистрации перехода права.
6. Подайте документы в Росреестр через МФЦ или Госуслуги. Срок регистрации — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9; по нотариальной сделке — быстрее.
7. Подпишите передаточный акт: состояние дома, оставленное оборудование, показания счётчиков, ключи и документы на скважину, котёл, септик.

Ипотека и кредит на покупку дома

Банки кредитуют покупку дома строже, чем покупку квартиры. Дом и участок идут в залог, поэтому банк оценивает их ликвидность: капитальный фундамент, пригодность для круглогодичного проживания, отопление, электричество и воду, износ, подъезд по дороге общего пользования. Старый деревянный дом с печным отоплением или участок без границ проверку часто не проходят. Дом должен быть зарегистрирован как жилой, а участок — принадлежать продавцу на праве собственности.

Условия льготных программ меняются и не всегда подходят для покупки готового дома у частного лица — уточните это в банке до задатка. Потребительский кредит без залога получить проще, но ставка по нему обычно выше, чем по ипотеке. Если подходящего дома нет и вы думаете строить свой, посмотрите, как устроена ипотека на строительство дома.

Материнский капитал на покупку дома

Маткапитал можно направить на покупку жилого дома с участком — напрямую или на первоначальный взнос и погашение ипотеки. По общему правилу напрямую, без кредита, средства используют после того, как ребёнку, с рождением которого возникло право на капитал, исполнится три года; на ипотеку — сразу.

Условия:

• дом должен быть жилым и находиться в России; садовый дом не подойдёт, пока его не признали жилым;
• дом не должен быть признан аварийным или непригодным для проживания;
• дом оформляют в общую собственность родителей и детей с определением долей в срок, указанный в обязательстве;
• Социальный фонд перечисляет деньги продавцу или банку безналично, после регистрации сделки.

Ошибка. Соглашаться на схему, где продавец получает маткапитал за дом в непригодном состоянии и возвращает часть денег наличными. Это обналичивание маткапитала, за которое привлекают к уголовной ответственности.

Налоги и вычет при покупке дома

Покупатель налог на доходы при покупке не платит — только госпошлину за регистрацию права, если стороны не договорились иначе. После покупки каждый год начисляются налог на имущество за дом по кадастровой стоимости с вычетом 50 м² площади и земельный налог за участок. Налог с дохода от продажи платит продавец, если владел домом меньше минимального срока.

Имущественный вычет позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ:

• в расходы включают и дом, и участок под ним, но вычет за участок дают только после регистрации права собственности на дом;
• общий лимит расходов на покупку — 2 млн рублей, отдельно учитывают проценты по ипотеке в пределах 3 млн рублей;
• если дом куплен недостроенным или без отделки и это записано в договоре, в расходы можно включить достройку и отделку;
• вычет не дают при покупке у взаимозависимых лиц — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр — и на часть цены, оплаченную маткапиталом или субсидией.

Покупка дома в деревне и в СНТ

В деревне документы часто неполные: участок без границ, право на землю подтверждено старым свидетельством или выпиской из похозяйственной книги, дом учтён только по старому техническому паспорту БТИ. Такой дом продавец должен до сделки зарегистрировать в ЕГРН.

В СНТ сначала выясните, садовый дом или жилой: прописаться, использовать маткапитал и ипотеку обычно можно только с жилым домом. Дороги и электросети в товариществе — общее имущество, их состояние зависит от взносов и решений собрания. Спросите в правлении, нет ли у продавца долгов по взносам, и прочитайте устав.

Что делать после покупки дома

1. Получите выписку из ЕГРН, где собственником указаны вы, и подайте документы на вычет.
2. Переоформите договоры на электричество, газ, воду и вывоз отходов; для газа нужен ещё договор на обслуживание оборудования.
3. До отопительного сезона проверьте печь, дымоход и котёл.
4. Составьте план ремонта: сначала кровля, отмостка, водоотвод и электрика, потом отделка.

Когда нужен специалист

Юридическую чистоту проверяют юрист или нотариус, а состояние дома — инженер, и лучше до задатка. Он осмотрит фундамент, стены, подполье, чердак и кровлю, оценит отопление, электрику, воду и канализацию, измерит влажность конструкций. Это особенно важно для старых и деревянных домов, домов на склоне или с подвалом и после свежего косметического ремонта, который скрывает трещины и сырость. Список дефектов — весомый довод при обсуждении цены.

Частые вопросы

Какие документы нужны для покупки дома с участком?

Выписки из ЕГРН на дом и участок, документы-основания права продавца, его паспорт, нотариальное согласие супруга, если имущество приобретено в браке, и разрешение опеки, если среди собственников есть дети. Полезны сведения о зарегистрированных жильцах, договоры на сети и квитанции без долгов. Договор купли-продажи и передаточный акт составляют уже на сделке.

На что обратить внимание при покупке дома?

На совпадение дома с документами, вид разрешённого использования и границы участка, обременения. В самом доме — на трещины в фундаменте и стенах, состояние кровли и стропил, сырость в подполье, отопление, выделенную электрическую мощность, воду и канализацию. Смотреть дом лучше весной и зимой.

Можно ли купить дом на материнский капитал?

Да, если дом жилой, зарегистрирован, находится в России и не признан непригодным для проживания. Напрямую средства можно направить, когда ребёнку исполнится три года, а на первоначальный взнос и погашение ипотеки — сразу. После покупки дом оформляют в общую собственность родителей и детей.

Можно ли получить вычет за покупку дома с участком?

Да, в расходы включают и дом, и участок под ним в пределах общего лимита 2 млн рублей, а проценты по ипотеке учитывают отдельно. Вычет за участок дают только после регистрации права собственности на дом. Заявить его можно через работодателя или в налоговой.

Можно ли купить дом, если участок не отмежёван?

Закон это не запрещает: участок без установленных границ можно продать и купить. Но площадь и положение границ не подтверждены координатами, споры с соседями достанутся вам, а банк может отказать в ипотеке. Безопаснее договориться, что продавец проведёт межевание до сделки.